スタッフブログアパートマンション、工場、施設の修繕・外壁塗装・防水工事に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

大規模修繕の業者選び5基準 保証書で差が出る？

こんにちは！株式会社サニー建設商事の江川です。

築20年以上のアパートやマンションを所有する大家さんの中には、「大規模修繕をした後のトラブルが心配」「工事後の保証がどこまで続くのか分からない」と悩む大家さんが多く存在します。多くの大家さんが「大規模修繕 アフター保証」というキーワードで情報を探す理由は、修繕工事の品質だけではなく、工事後のサポート体制まで確認したいという気持ちがあるためです。

この記事では、「大規模修繕 アフター保証」の基本知識から、保証内容の確認方法、保証書で差が出る業者選びのポイントまで詳しく解説します。

この記事を読むと、大規模修繕 アフター保証の仕組み、保証期間の目安、保証書で確認する重要ポイント、信頼できる業者の見極め方が分かります。

この記事は、アパート・マンションの経営でお困りの大家さんに読んでいただきたいです。

戸建て住宅の外壁塗装、屋根塗装を検討中の方はぜひ最後まで読んでみてください！

1.大規模修繕 アフター保証とは？

1-1 定義と目的：大規模修繕・瑕疵・アフターサービスの違いを把握する

大規模修繕 アフター保証とは、大規模修繕工事が完了した後に施工不良や不具合が発生した場合に、施工会社が無償または低価格で補修を行う保証制度です。

大規模修繕では、外壁塗装、防水工事、屋上防水、シーリング工事、鉄部塗装など多くの工程が含まれます。工事費用は30戸規模のアパートで1,000万円〜3,000万円程度になる場合があります。そのため、工事後のトラブルに備えるアフター保証が非常に重要になります。

多くの大家さんが混同する言葉として、「瑕疵」と「アフターサービス」があります。

大規模修繕に関する3つの違い

大規模修繕 アフター保証の目的は、長期的に建物の資産価値を守ることです。

例えば外壁塗装では、塗料の性能によって耐用年数が変わります。

・シリコン塗料：耐用年数 約10年

・フッ素塗料：耐用年数 約15年

・無機塗料：耐用年数 約18年

施工会社が提示する保証期間は、この耐用年数を基準に設定されるケースが多くあります。

1-2 法制度と第三者保険の関係

大規模修繕 アフター保証には、法律で定められた保証と、任意の保証があります。

日本の住宅関連工事では、住宅品質確保法という法律が存在します。住宅品質確保法では、新築住宅の構造部分に対して10年間の瑕疵担保責任が定められています。

しかし、賃貸アパートやマンションの大規模修繕工事は、新築住宅の法律とは別の扱いになります。

大規模修繕 アフター保証の多くは、施工会社が独自に設定する保証制度です。

そこで注目されている制度が第三者保証保険です。

第三者保証とは、施工会社だけではなく、保険会社や保証機関が保証に関わる制度です。

代表的な第三者保証の例

・リフォーム瑕疵保険

・住宅保証機構の保証制度

・建設業保証制度

第三者保証のメリットは、施工会社が倒産した場合でも保証が継続する点です。

国土交通省の調査では、建設会社の約10％が10年以内に廃業するというデータがあります。施工会社の保証だけでは、長期保証が無効になる可能性があります。

そのため、多くの管理会社や大家さんが「大規模修繕 アフター保証」に第三者保証が付いているかを確認します。

1-3 一般的な保証期間と対象範囲の目安

大規模修繕 アフター保証の期間は、工事内容によって大きく異なります。

一般的な保証期間の目安は以下の通りです。

例えば、30戸のアパートの屋上防水工事では、工事費用が200万円〜500万円になる場合があります。屋上防水に保証が付いていない場合、雨漏りが発生すると修理費用が追加で発生します。

保証対象の例

・塗膜の剥がれ

・防水層の破断

・施工不良による雨漏り

・シーリングの剥離

保証対象外の例

・地震や台風による破損

・建物構造の問題

・入居者の故意破損

大規模修繕 アフター保証を確認する場合、保証期間だけではなく保証範囲の詳細も確認する必要があります。

保証書の内容が曖昧な場合、補修費用のトラブルが発生するケースがあります。

▼合わせて読みたい▼

耐久性とデザインを兼ね備えた屋根材の紹介

外壁塗装の部分補修をDIYで行う方法と注意点

外壁塗装用塗料の種類と特徴を解説します

定番人気色ホワイトのメリットデメリット！

外壁塗装の見積書の確認すべき項目一覧

2.保証書の種類と比較

大規模修繕 アフター保証の保証書には、主に2つの種類があります。

1つ目は施工業者が発行する保証書です。

2つ目は第三者保証や瑕疵保険の保証書です。

2-1 施工業者発行の保証書の特徴とチェックポイント

施工業者発行の保証書とは、大規模修繕工事を実施した施工会社が発行する保証書です。

施工業者発行の保証書は、日本の大規模修繕工事で最も多く採用されている保証制度です。多くの外壁塗装工事や防水工事では、施工会社が保証書を発行します。

例えば、外壁塗装工事では以下のような保証期間が設定される場合があります。

・シリコン塗料：保証期間5年〜7年

・フッ素塗料：保証期間10年

・無機塗料：保証期間10年〜15年

屋上防水工事の場合は、保証期間が10年〜15年になるケースが多くあります。

施工業者発行の保証書には、必ず確認するべきポイントがあります。

保証書のチェックポイント

・保証期間

・保証対象の工事項目

・保証対象外の条件

・保証対応の方法

・定期点検の有無

例えば、外壁塗装の保証書に「塗膜剥離のみ保証」と記載されている場合があります。そのような保証書では、塗装の色あせや汚れは保証対象外になる可能性があります。

施工業者発行の保証書では、保証対象の範囲が非常に重要です。保証書の内容が不明確な場合、工事後のトラブルにつながる可能性があります。

大規模修繕 アフター保証を確認する場合、保証書の文面を必ず確認する必要があります。

2-2 第三者保証・瑕疵保険の利点と加入条件・費用の違い

第三者保証とは、施工会社以外の保証機関や保険会社が保証に関与する制度です。

第三者保証の代表例は、リフォーム瑕疵保険です。リフォーム瑕疵保険は、国土交通省が指定した保険法人が提供する保証制度です。

リフォーム瑕疵保険の特徴は、第三者検査と保証制度が組み合わされている点です。

リフォーム瑕疵保険では、以下の検査が実施されます。

・工事前の書類審査

・工事中の現場検査

・工事完了検査

検査を行う機関は、保険法人に登録された検査員です。第三者検査が実施されることで、施工品質の信頼性が高まります。

第三者保証の最大のメリットは、施工会社が倒産した場合でも保証が継続する点です。

建設業界では、中小施工会社の倒産が毎年発生しています。帝国データバンクの調査では、建設会社の倒産件数は年間1,000件以上になる年があります。

施工会社が倒産した場合、施工会社の保証書は無効になる可能性があります。しかし、第三者保証が付いている場合は保険会社が補修費用を負担します。

リフォーム瑕疵保険の費用は、工事金額によって変わります。

例えば、工事金額が1,000万円の場合、保険料は約3万円〜8万円程度になるケースが多くあります。

多くの大家さんが、大規模修繕 アフター保証の安心性を高めるために第三者保証を選択しています。

2-3 保証書に必ず明記すべき項目

大規模修繕 アフター保証の保証書には、必ず明記するべき項目があります。

保証書の内容が曖昧な場合、補修費用のトラブルが発生する可能性があります。

保証書に記載するべき主な項目は以下です。

保証書の必須項目

1 工事名称

2 施工会社名

3 工事完了日

4 保証期間

5 保証対象工事

6 保証対象外条件

7 保証対応方法

8 定期点検の有無

例えば、屋上防水工事の保証書には以下のような保証対象が記載される場合があります。

・防水層の破断

・防水層の膨れ

・施工不良による雨漏り

保証対象外として記載される内容の例は以下です。

・地震や台風による破損

・建物構造の問題

・入居者による破損

大規模修繕 アフター保証の保証書では、保証対象外の条件を確認することが重要です。

保証対象外の条件を確認することで、工事後のトラブルを防ぐことができます。

3.長期的な維持管理と次回改修のスケジュール目安

大規模修繕を実施したアパートやマンションでは、大規模修繕 アフター保証の期間を活用した維持管理が重要です。大規模修繕 アフター保証の内容を理解しながら定期点検を行うことで、建物の寿命を長く保つことができます。

国土交通省の資料では、鉄筋コンクリート造の建物は適切な修繕を行うことで60年以上使用できるとされています。長期的な維持管理を実施するためには、計画的な点検と修繕費用の準備が必要です。

3-1 大規模修繕後の長期計画と定期点検頻度の目安

大規模修繕 アフター保証の期間中は、定期点検を実施することで建物の不具合を早期に発見できます。

アパートやマンションの維持管理では、以下のような点検頻度が一般的です。

大規模修繕後の定期点検スケジュール

・工事完了後1年点検

・工事完了後3年点検

・工事完了後5年点検

施工会社が提供する大規模修繕 アフター保証では、定期点検が保証条件になる場合があります。定期点検を実施することで、外壁塗装や防水工事の不具合を早期に発見できます。

例えば、屋上防水の小さな亀裂は初期段階で補修すると3万円〜10万円程度で修理できます。しかし屋上防水の亀裂を放置すると雨漏りが発生します。雨漏りの修理費用は100万円以上になる可能性があります。

外壁塗装の劣化も定期点検で確認できます。外壁塗装の劣化には以下の症状があります。

・チョーキング現象

・塗膜の剥がれ

・クラック（ひび割れ）

大規模修繕 アフター保証の期間中に施工不良が見つかった場合、施工会社が無償補修を実施する場合があります。定期点検を実施することで保証制度を最大限に活用できます。

3-2 次回改修の時期・費用見通しと修繕積立金の考え方

アパートやマンションでは、1回の大規模修繕で建物の維持管理が完了するわけではありません。建物の資産価値を維持するためには、次回改修の計画が必要です。

一般的な大規模修繕の周期は12年〜15年です。

例えば、築20年のアパートで大規模修繕を実施した場合、次回の改修は築32年〜35年頃に必要になります。

大規模修繕の費用は建物規模によって大きく変わります。

30戸アパートの修繕費用の目安

・外壁塗装工事：400万円〜900万円

・屋上防水工事：200万円〜500万円

・シーリング工事：150万円〜300万円

・鉄部塗装工事：80万円〜150万円

30戸のアパートでは、大規模修繕費用が800万円〜2,000万円になる場合があります。

修繕費用を準備する方法として、修繕積立金の計画が重要です。

例えば、次回修繕費用を1,200万円と想定する場合、12年間で積立する必要があります。

1,200万円 ÷ 144か月 = 約8万3,000円

毎月8万円程度の積立を行うことで、次回大規模修繕の資金を準備できます。

大規模修繕 アフター保証の期間中に建物の状態を確認しながら修繕計画を調整することが重要です。

3-3 専門家・管理会社と連携する体制づくりと記録整理の方法

アパートやマンションの維持管理では、専門家との連携が重要です。

大規模修繕 アフター保証を適切に活用するためには、施工会社や管理会社と連携する体制を整える必要があります。

建物管理に関わる主な専門家は以下です。

・施工会社

・建築士

・管理会社

・不動産管理会社

専門家との連携に加えて、建物の修繕履歴を記録することも重要です。

修繕履歴として整理する主な記録は以下です。

・大規模修繕の工事記録

・保証書

・点検報告書

・修繕履歴

修繕履歴を整理することで、次回改修の計画が立てやすくなります。

例えば、外壁塗装を2025年に実施した場合、次回塗装の目安は2035年前後になります。修繕履歴が残っている場合、次回修繕のタイミングを判断しやすくなります。

大規模修繕 アフター保証の保証書も重要な管理資料です。保証書を保管することで、保証期間内の補修対応が可能になります。

■よくある質問（Q＆A）

Q：大規模修繕 アフター保証は何年あれば安心ですか？

A：工事内容によって保証期間は異なりますが、一般的な目安は5年〜15年です。

アパートやマンションの大規模修繕では、工事の種類によって大規模修繕 アフター保証の期間が変わります。保証期間の目安を理解することで、保証書の内容を正しく判断できます。

まとめ

アパートやマンションの大規模修繕では、工事内容だけではなく大規模修繕 アフター保証の内容を確認することが重要です。保証書の内容、保証期間、保証対象範囲、定期点検の有無を確認することで、修繕後のトラブルを防ぐことができます。

施工会社を選ぶ際は、保証内容が明確で実績が豊富な会社を選ぶことが安心につながります。

株式会社サニー建設商事では、佐賀でお客様にピッタリのプランを提案しています。