大規模修繕 追加工事の本当の原因 なぜ4割で発生？
こんにちは！株式会社サニー建設商事の國分です。
賃貸アパートやマンションの大規模修繕を検討する多くの大家さんは、「契約後に追加工事が発生するのはなぜだろう」と不安を感じます。多くの修繕工事では、契約後に工事費が増えるケースがあります。実際に大規模修繕では約4割の現場で追加工事が発生するというデータがあります。
この記事では、「大規模修繕 追加工事」が発生する本当の原因を分かりやすく説明します。この記事では、劣化診断の問題、契約範囲の違い、見積もり精度の問題などを具体的な数字や例を使って解説します。
この記事を読むと、大規模修繕で追加工事が発生する理由と、追加費用を防ぐための考え方が分かります。
この記事は、アパート・マンションの経営でお困りの大家さんに読んでいただきたいです。
1.なぜ「大規模修繕 追加工事」が4割で発生するのか
賃貸アパートやマンションでは、築15年〜25年で大規模修繕を行うケースが多くなります。大規模修繕では、外壁塗装、屋上防水、シーリング打ち替え、鉄部塗装など複数の工事を同時に実施します。
建物の劣化は外から見える部分だけでは判断できません。建物内部や下地の劣化は、足場を設置した後に発見されるケースがあります。
施工前の調査では確認できなかった劣化が、施工開始後に見つかる場合があります。施工後に問題が見つかると、追加工事として対応する必要があります。
管理会社のデータでは、大規模修繕の約40％で追加工事が発生しています。100棟の工事のうち約40棟で追加費用が発生しています。
大規模修繕で追加工事が発生する主な理由は次の3つです。
・劣化診断や数量把握の精度不足
・契約時の工事範囲と建物状態の違い
・見積もり精度の問題
それぞれの原因を説明します。
1-1 劣化診断や数量把握が甘く想定外が頻出する理由
大規模修繕では、最初に劣化診断を行います。劣化診断では、外壁のひび割れ、塗装の剥がれ、防水の膨れなどを確認します。
多くの劣化診断は目視調査が中心です。目視調査では建物内部の劣化を確認できません。
例えば次のような劣化があります。
・外壁タイルの浮き
・コンクリート内部の鉄筋腐食
・屋上防水の下地腐食
・バルコニー床の防水破断
足場設置後に打診検査を行うと、タイルの浮きが多く見つかる場合があります。
タイル浮き補修は1箇所5,000円〜10,000円程度です。100箇所を想定していた工事で、300箇所の浮きが見つかるケースがあります。この場合、追加費用は100万円以上になる可能性があります。
シーリング工事でも同じ問題があります。図面では300mと想定していたシーリングが、実際には450m必要になるケースがあります。150m増えると約30万円〜40万円の追加費用になります。
劣化診断の精度が低いと、施工後に想定外の劣化が見つかります。その結果として大規模修繕の追加工事が発生します。
1-2 契約時の範囲と実態の不一致が追加を生む
大規模修繕では、契約書に工事範囲を記載します。しかし建物の状態と契約範囲が一致しない場合があります。
例えば次の工事があります。
・共用廊下の防水工事
・バルコニー床防水
・鉄部塗装
・階段補修
見積もりでは「共用廊下防水のみ」で契約するケースがあります。施工中にバルコニー防水の劣化が見つかる場合があります。
バルコニー防水を放置すると、雨水が建物内部に侵入します。雨水の侵入は鉄筋腐食の原因になります。
鉄筋腐食が進むとコンクリート爆裂が発生します。コンクリート補修は1箇所2万円以上になる場合があります。
施工会社は安全性を考えて補修を提案します。この対応が追加工事につながります。
契約範囲と建物状態の違いは、大規模修繕の追加工事が発生する大きな原因です。
1-3 見積もり精度の問題と戸当たり単価の誤りが工事費を押し上げる
大規模修繕では「戸当たり単価」を使う見積もり方法があります。
戸当たり単価は、1戸あたりの修繕費用を平均化した計算方法です。
例えば次の計算です。
10戸アパート
戸当たり修繕費80万円
総工事費800万円
しかし建物の条件によって費用は大きく変わります。
主な条件は次の通りです。
・建物の高さ
・外壁面積
・バルコニー数
・共用部分面積
同じ10戸でも外壁面積は大きく違う場合があります。外壁塗装費用は面積で決まります。
外壁面積1,000㎡の場合、塗装費用は約250万円〜350万円です。外壁面積1,500㎡の場合、塗装費用は約450万円になる場合があります。
戸当たり単価だけで見積もりを作ると、費用の誤差が大きくなります。
見積もり精度が低い場合、工事開始後に不足費用が発生します。不足分は追加工事として計上されます。
見積もり精度の低さは、大規模修繕の追加工事が発生する大きな原因です。
▼合わせて読みたい▼
2.見積もり・契約時にできる予防策
賃貸アパートやマンションの大規模修繕では、「大規模修繕 追加工事」が発生するケースが約4割と言われています。多くの大家さんは、工事契約後に追加費用が発生する状況に不安を感じます。工事費用が100万円以上増えるケースもあります。
しかし、見積もり段階と契約段階で対策を行うと、「大規模修繕 追加工事」の発生リスクは大きく下げることができます。建物調査、見積もり精査、資金計画の3つを正しく行うことが重要です。
ここでは、「大規模修繕 追加工事」を防ぐために、見積もりと契約の段階で実施できる具体的な予防策を紹介します。
2-1 詳細調査と第三者による設計監査を必須化する
賃貸アパートやマンションの大規模修繕では、事前調査の精度が「大規模修繕 追加工事」の発生率に大きく影響します。調査の精度が低い場合、工事開始後に劣化が発見されます。その結果として追加工事が発生します。
多くの建物調査では、外壁の目視調査が中心です。目視調査では建物内部の劣化を確認できません。例えば、外壁タイルの浮き、コンクリート内部の鉄筋腐食、防水下地の劣化は目視では判断できない場合があります。
詳細調査では次の方法を使用します。
・打診調査
・赤外線調査
・防水層のサンプリング調査
・コンクリート中性化試験
打診調査では外壁タイルの浮きを確認できます。外壁タイルの浮き補修は1箇所5,000円から10,000円です。200箇所の浮きが発見されると、補修費用は100万円以上になります。
調査の精度を高めるためには、第三者による設計監査も重要です。設計監査とは、施工会社以外の専門家が設計内容を確認する仕組みです。建築士や修繕コンサルタントが設計内容を確認します。
第三者が調査内容を確認すると、数量不足や調査不足を早期に発見できます。第三者監査を導入すると、「大規模修繕 追加工事」の発生率を大きく下げることができます。
2-2 数量・単価の精査ポイントと見積もり比較の手順
「大規模修繕 追加工事」を防ぐためには、見積もりの数量と単価の確認が重要です。見積もりの精度が低い場合、工事開始後に費用が増える可能性があります。
見積もり確認では次の項目をチェックします。
・外壁塗装面積
・シーリング数量
・防水施工面積
・鉄部塗装面積
外壁塗装の費用は、一般的に1㎡あたり2,500円から3,500円です。外壁面積が1,200㎡の場合、塗装費用は約300万円から420万円になります。
見積もりの数量が1,000㎡と計算されている場合、200㎡の不足が発生します。200㎡の差は約60万円以上の費用差になります。この差が「大規模修繕 追加工事」として発生するケースがあります。
見積もり比較では、必ず複数の施工会社から見積もりを取得します。3社以上の見積もりを比較する方法が一般的です。
見積もり比較では次のポイントを確認します。
・数量の違い
・単価の違い
・工事範囲の違い
・足場費用
例えば足場費用は、1㎡あたり700円から1,000円程度です。足場面積が800㎡の場合、足場費用は約56万円から80万円になります。
見積もり比較を行うと、数量不足や単価の異常を発見できます。見積もり精査を行うことで、「大規模修繕 追加工事」の発生リスクを減らすことができます。
2-3 予備費・段階的実施で資金を確保しリスク分散する方法
大規模修繕では、完全に「大規模修繕 追加工事」を防ぐことは難しい場合があります。建物の内部劣化は工事開始後に見つかるケースがあります。
そのため、資金計画では予備費を設定することが重要です。予備費とは、追加工事に備えて確保する費用です。
一般的な大規模修繕では、工事費の5％から10％を予備費として設定します。
例えば次の計画があります。
総工事費1000万円
予備費100万円
工事中に外壁補修が増えるケースがあります。外壁補修費用が80万円の場合、予備費で対応できます。
資金計画では、段階的な修繕計画も有効です。段階的修繕とは、すべての工事を同時に行わない方法です。
例えば次の計画があります。
1回目修繕
外壁塗装
シーリング打ち替え
2回目修繕
屋上防水
階段補修
段階的修繕では、資金負担を分散できます。資金計画に余裕が生まれるため、「大規模修繕 追加工事」にも対応しやすくなります。
予備費と段階的修繕を組み合わせると、大規模修繕の資金リスクを大きく減らすことができます。
3.工事中・追加発生後の対処法
トラブル対応と住民説明の実務
賃貸アパートやマンションの工事では、工事中に「大規模修繕 追加工事」が発生する場合があります。建物の内部劣化や下地の腐食は、足場設置後に発見されるケースがあります。管理会社のデータでは、大規模修繕の約40％で追加工事が発生しています。
3-1 発注者・施工者の責任範囲と保証の確認ポイント
賃貸アパートやマンションの工事では、「大規模修繕 追加工事」が発生した場合に責任範囲の確認が重要です。責任範囲を明確にしない場合、工事費用の負担をめぐるトラブルが発生します。
建物工事では、一般的に次の契約形態が使われます。
・請負契約
・設計監理契約
請負契約では、施工会社が工事を実施します。発注者である大家さんは工事費用を支払います。契約内容に含まれる工事は施工会社の責任で実施されます。
契約内容に含まれていない劣化が発見された場合、追加工事として扱われるケースがあります。例えば外壁タイル補修が100箇所と契約している場合があります。施工中に300箇所の浮きが発見される場合があります。
200箇所分の補修費用は追加費用になります。タイル補修費用が1箇所8,000円の場合、追加費用は約160万円になります。
保証内容の確認も重要です。防水工事では10年保証が一般的です。外壁塗装では7年から10年の保証が設定されるケースがあります。
施工会社の施工ミスが原因の場合、施工会社の保証対応になります。契約書と保証書の内容を確認することで、「大規模修繕 追加工事」の負担範囲を判断できます。
3-2 追加工事合意の進め方と住民説明で安心を作る手順
「大規模修繕 追加工事」が発生した場合、施工会社と正式な合意を行う必要があります。口頭の合意だけで工事を進めると、費用トラブルが発生します。
追加工事の合意では次の手順を実施します。
1 工事内容の説明
2 追加費用の見積もり提出
3 工事範囲の確認
4 書面による合意
例えば屋上防水工事では、防水層の下地腐食が見つかるケースがあります。下地補修費用が80万円になる場合があります。追加費用の内訳を明確にすることが重要です。
賃貸アパートやマンションでは、入居者への説明も必要になります。大規模修繕では足場設置や騒音が発生します。追加工事によって工事期間が延びるケースがあります。
入居者説明では次の内容を伝えます。
・追加工事の理由
・工事期間
・騒音が発生する時間帯
例えば工事期間が2週間延長される場合があります。入居者へ事前に説明を行うことでクレームを防ぐことができます。
丁寧な説明は入居者の安心につながります。「大規模修繕 追加工事」のトラブルを防ぐためには、透明性の高い説明が重要です。
3-3 費用不足時の資金調達方法と活用できる制度
「大規模修繕 追加工事」が発生すると、工事費用が増える可能性があります。修繕計画では想定していなかった費用が必要になるケースがあります。
費用不足が発生した場合、資金調達方法を検討する必要があります。賃貸オーナーが利用できる方法は複数あります。
主な資金調達方法は次の通りです。
・金融機関の修繕ローン
・不動産担保ローン
・自治体の補助制度
金融機関の修繕ローンでは、100万円から1,000万円程度の融資を受けることができます。返済期間は5年から15年が一般的です。
例えば追加工事費用が200万円の場合があります。10年返済の場合、月々の返済額は約2万円から3万円になります。
自治体によっては、防水工事や省エネ改修に補助制度があります。断熱塗料や遮熱塗料を使用する場合、補助金が出るケースがあります。
資金調達方法を理解しておくと、「大規模修繕 追加工事」が発生した場合でも冷静に対応できます。
■よくある質問（Q＆A）
Q：なぜ大規模修繕では追加工事が約4割も発生するのでしょうか？
A：工事前の調査では見えない劣化があるためです。
賃貸アパートやマンションの大規模修繕では、外壁や防水の内部劣化が工事中に見つかる場合があります。足場設置後の打診調査でタイルの浮きや下地腐食が発見されるケースがあります。想定より補修箇所が増えると「大規模修繕 追加工事」が発生します。
まとめ
賃貸アパートやマンションの工事では、「大規模修繕 追加工事」が発生するケースがあります。管理会社のデータでは、大規模修繕の約4割で追加工事が発生しています。建物の劣化は外から見える部分だけでは判断できません。外壁内部の劣化や防水下地の腐食は、足場設置後の調査で見つかる場合があります。
「大規模修繕 追加工事」が発生する主な原因は、劣化診断の精度不足、契約範囲と建物状態の違い、見積もり精度の問題です。事前調査の精度を高めることや、数量と単価を確認することは追加工事のリスクを減らす方法になります。予備費の確保や資金計画の準備も重要です。
賃貸アパートやマンションの大規模修繕では、計画的な準備と正確な調査が工事費用のトラブルを防ぎます。建物の状態を正しく把握することは、資産価値を守るためにも重要です。
佐賀でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
株式会社サニー建設商事では、佐賀でお客様にピッタリのプランを提案しています。
