大規模修繕で見落としがちな共用部は？
A.大規模修繕で見落としやすいのは、普段あまり意識しない「細かい共用部」です。大規模修繕では「外壁がきれいになればOK」ではなく、建物全体の共用部をチェックして、優先順位をつけて修繕することが重要です。
こんにちは！株式会社サニー建設商事の生嶋です。
アパートやマンションの大規模修繕工事を検討している大家さんの中には、「どこまでが共用部分なのか分からない」「ベランダや玄関ドアは誰が修繕するのか知りたい」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
大規模修繕工事では、外壁や屋上防水だけではなく、共用部分の管理や修繕範囲を正しく理解することが重要です。共用部分の判断を間違えると、入居者とのトラブルや余計な修繕費用につながる場合があります。
この記事では、大規模修繕工事における共用部分と専有部分の違い、ベランダや玄関ドアの扱い、個人で行えるリフォームとの違いについて詳しく紹介します。
この記事を読むと、大規模修繕工事で見落としやすい共用部分の範囲と修繕の考え方が分かります。
アパート・マンションの経営でお困りの大家さんに読んでいただきたいです。
また、戸建て住宅の外壁塗装、屋根塗装を検討中の方はぜひ最後まで読んでみてください！
1.共用部分と専有部分の境界を明確化する
大規模修繕工事では、共用部分と専有部分の区別を理解することが重要です。
国土交通省の標準管理規約では、建物全体で使用する場所を共用部分、各住戸の内部を専有部分として区分しています。
共用部分の判断を誤ると、修繕費の負担者や工事範囲が曖昧になります。
そのため、大規模修繕工事を実施する前には、管理規約や建物図面を確認することが大切です。
1-1 共用・共有・専用・専有の定義と判定基準
大規模修繕工事では、「共用」「共有」「専用」「専有」の違いを理解する必要があります。
共用部分とは、入居者全員が利用する場所を指します。
代表的な共用部分は以下の通りです。
- 外壁
- 屋上
- 廊下
- 階段
- エントランス
- 駐車場
- ゴミ置き場
- 給排水管の共用部分
共有とは、複数の所有者が権利を持つ状態を意味します。
専有部分とは、各住戸内部の空間です。
専有部分の例は以下の通りです。
- リビング
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 居室
専用使用部分とは、共用部分に含まれるものの、特定の住戸だけが使用できる場所を指します。
代表例は以下の通りです。
- ベランダ
- バルコニー
- 専用庭
- 玄関ポーチ
大規模修繕工事では、専用使用部分も管理組合やオーナーが修繕するケースが多くあります。
1-2 ベランダ・バルコニー・玄関ドア・サッシの扱い
大規模修繕工事で特に判断に迷いやすい場所が、ベランダや玄関ドアです。
ベランダとバルコニーは、住戸の居住者が使用します。
しかし、ベランダとバルコニーは避難経路としての役割を持っています。
そのため、ベランダとバルコニーは共用部分として扱われます。
防水層の劣化や床面のひび割れが発生した場合には、大規模修繕工事の対象となります。
玄関ドアも共用部分に含まれます。
一般的には、玄関ドアの外側や枠部分は共用部分です。
一方で、玄関ドアの内側の塗装や鍵交換は専有部分として扱われる場合があります。
窓サッシも共用部分です。
窓サッシの交換工事は、個人の判断だけでは実施できません。
築20年以上のアパートやマンションでは、窓サッシの劣化によって雨漏りや結露が発生するケースがあります。
大規模修繕工事のタイミングで点検を行うことが大切です。
1-3 どこまで個人ができるか（リフォームと修繕工事の線引き）
専有部分の内装工事は、入居者や区分所有者が実施できます。
代表的なリフォームは以下の通りです。
- クロスの張り替え
- フローリングの交換
- キッチンの交換
- 浴室の交換
- トイレの交換
一方で、共用部分に影響を与える工事は、個人の判断では実施できません。
以下の工事は大規模修繕工事や管理組合の承認が必要になります。
- 外壁塗装
- 防水工事
- 窓サッシ交換
- 玄関ドア交換
- 共用廊下の補修
- 階段の塗装工事
例えば、ベランダに人工芝を設置する作業は可能です。
しかし、防水層に穴を開ける工事は禁止される場合があります。
また、避難経路をふさぐ大型収納の設置も認められません。
大規模修繕工事では、建物全体の安全性を維持することが最優先になります。
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2.大規模修繕工事で見落としがちな共用設備・部分一覧
大規模修繕工事では、外壁や屋上だけに注目するケースがあります。しかし、築20年を超えるアパートやマンションでは、建物全体の共用部分を確認することが重要です。共用部分の劣化を放置すると、修繕費用が高額になる場合があります。長期修繕計画に沿って、共用設備や共有スペースを定期的に点検することが大切です。
2-1 外壁・屋上・サッシ・バルコニー
大規模修繕工事の中心となる共用部分が、外壁や屋上です。外壁は毎日紫外線や雨風の影響を受けているため、塗膜は10年から15年ほどで劣化が進みます。外壁にひび割れが発生すると、雨水が建物内部へ侵入し、内部の鉄筋やコンクリートに悪影響を及ぼす恐れがあります。
屋上防水も重要な共用部分です。屋上防水の耐用年数は約10年から15年です。防水層が劣化すると、最上階の天井から雨漏りが発生する可能性があります。
窓サッシも共用部分に含まれます。築20年以上の建物では、サッシ周辺のシーリング材が劣化し、隙間から雨水が入り込むケースがあります。シーリング材の硬化やひび割れを放置すると、漏水被害につながるため注意が必要です。
バルコニーも大規模修繕工事で見落とせない共用部分です。バルコニーは居住者専用の空間と思われがちですが、火災や災害時には避難経路として使用されるため、共用部分として管理されています。床面防水に膨れやひび割れが見られる場合には、早めの補修工事が必要です。
2-2 給排水設備・配管・ポンプ室
給排水設備は、建物全体の生活を支える重要な共用部分です。給水管や排水管の耐用年数は20年から30年程度とされています。築20年を超えたアパートやマンションでは、配管内部にサビが発生したり、汚れが蓄積して詰まりが起きたりする場合があります。
漏水事故が発生すると、一つの住戸だけではなく複数の住戸に被害が広がる可能性があります。そのため、配管の点検や更新工事は計画的に行うことが大切です。
受水槽や加圧ポンプなどの設備も定期的なメンテナンスが欠かせません。ポンプ設備の寿命は15年前後とされています。ポンプ室から異音や振動が発生している場合には、設備の交換時期が近づいている可能性があります。
給排水設備の更新工事は目立たない部分ですが、建物の寿命を延ばすために重要な工事です。
2-3 電気設備・照明・共用回路
共用廊下やエントランスの照明設備も、大規模修繕工事で見落とされやすい共用部分です。照明器具の寿命は10年から15年程度です。古い蛍光灯設備をLED照明へ交換すると、消費電力を抑えることができるため、共用部の電気代削減にもつながります。
分電盤や共用回路も定期的な点検が必要です。電気設備の老朽化が進むと、漏電や停電などのトラブルが発生する危険があります。
また、インターホン設備や防犯カメラ設備も共用部分に含まれます。築20年以上の建物では、録画機器や配線の老朽化が進んでいるケースも少なくありません。設備を更新すると、防犯性能の向上だけではなく、入居者満足度の向上にもつながります。
2-4 廊下・階段・駐輪場・共有スペース
共用廊下や階段は、居住者が毎日利用する重要な共用部分です。床面の防水層が劣化すると、雨水がコンクリート内部に浸入し、建物の耐久性低下につながる場合があります。
鉄骨階段ではサビの発生にも注意が必要です。鉄部塗装は10年から15年を目安に実施すると、サビの進行を防ぐことができます。
駐輪場の屋根や支柱も経年劣化が進みます。ポリカーボネート製の屋根は、長期間紫外線を受けることで変色や破損が発生する場合があります。
エントランスやゴミ置き場などの共有スペースも重要な点検対象です。タイルの浮きや剥がれを放置すると、落下事故につながる危険があります。共用部分の美観を維持すると、建物全体の印象が良くなり、空室対策にも効果が期待できます。
2-5 防水・防火・避難設備
防水設備は建物を守るために欠かせない共用部分です。屋上防水やバルコニー防水だけではなく、共用廊下の防水や外壁目地のシーリング工事も重要な工事です。シーリング材の寿命は約10年とされており、劣化を放置すると外壁内部へ雨水が侵入する原因になります。
防火設備についても定期的な点検が必要です。防火扉や消火器、非常ベル、誘導灯などの設備は、火災発生時に人命を守る重要な役割を担っています。
避難はしごや避難ハッチも共用部分に含まれます。避難設備の周囲に荷物を置いてしまうと、緊急時に安全な避難ができなくなる恐れがあります。
3.費用負担・会計・助成制度
大規模修繕工事で共用部分を修繕する場合には、工事内容だけではなく費用負担や会計管理について理解することも重要です。
築20年を超えたアパートやマンションでは、外壁塗装や防水工事だけではなく、給排水設備や共用廊下などの修繕費用も必要になります。
大規模修繕工事の費用負担のルールや助成制度を把握しておくと、計画的に修繕を進めることができます。
3-1 費用負担の原則と区分所有法に基づく按分ルール
大規模修繕工事で共用部分を修繕する場合、費用は管理組合や区分所有者全体で負担することが一般的です。
外壁や屋上防水、共用廊下、階段、給排水設備などの共用部分は、建物全体の資産を維持するための設備です。そのため、一部の住戸だけが負担するわけではありません。
多くのマンションでは、専有面積に応じて修繕積立金を負担しています。例えば、70㎡の住戸は50㎡の住戸より負担額が大きくなる場合があります。
また、大規模修繕工事の費用は、毎月積み立てている修繕積立金から支払われることが一般的です。
修繕積立金が不足した場合には、一時金の徴収や融資を利用するケースもあります。大規模修繕工事を円滑に進めるためには、長期修繕計画に合わせた資金計画が重要です。
3-2 補助金・助成金・センター支援の探し方（無料相談の活用）
大規模修繕工事では、自治体の補助金や助成金を利用できる場合があります。
外壁改修工事や省エネ設備の導入、防犯カメラの設置などは、補助制度の対象になることがあります。
補助制度の内容は自治体ごとに異なるため、市区町村のホームページを確認することが大切です。
また、マンション管理センターでは、管理組合の運営や大規模修繕工事に関する無料相談を受け付けています。
地域密着型の施工会社も補助金制度に詳しい場合があります。専門家へ相談すると、利用できる制度を見つけやすくなります。
3-3 緊急修繕・特別決議・予備費の扱いと管理組合の実務判断
大規模修繕工事では、工事中に想定していなかった劣化や設備の不具合が見つかる場合があります。
外壁内部の傷みや給排水管の破損が判明した場合には、緊急修繕が必要になることもあります。
工事内容によっては、管理組合による特別決議が必要になるケースがあります。管理規約を確認しながら、適切な手続きを進めることが重要です。
また、追加工事に備えて予備費を確保しておくことも大切です。一般的には、工事費全体の5％から10％程度を予備費として準備します。
築20年以上のアパートやマンションでは、目に見えない部分の劣化が進んでいる場合があります。
大規模修繕工事を成功させるためには、共用部分の修繕だけではなく、資金計画や管理体制についても十分に検討することが大切です。
■よくある質問（Q＆A）
Q. ベランダや窓サッシは専有部分ではなく共用部分になるのでしょうか？
A. ベランダや窓サッシは、居住者が日常的に使用する場所ですが、多くのマンションやアパートでは共用部分として扱われます。
ベランダは火災時の避難経路として利用されるため、建物全体で管理する必要があります。また、窓サッシや玄関ドアの外側も共用部分に含まれることが一般的です。
そのため、ベランダの防水工事や窓サッシの交換工事などは、個人の判断ではなく、管理組合やオーナーが実施する大規模修繕工事の対象になります。
まとめ
大規模修繕工事では、外壁や屋上だけではなく、給排水設備や電気設備、共用廊下、階段、防火設備などの共用部分も計画的に点検することが重要です。
築20年を超えたアパートやマンションでは、目に見えない部分の劣化が進んでいる場合があります。共用部分の不具合を放置すると、漏水や設備故障などの大きなトラブルにつながる可能性があります。
大規模修繕工事を成功させるためには、共用部分の範囲を正しく理解し、長期修繕計画に基づいて適切なタイミングでメンテナンスを行うことが大切です。
また、修繕積立金や補助金制度を活用しながら、無理のない資金計画を立てることも重要なポイントです。
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