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マンション外壁塗装で耐久性が高い塗料は？

こんにちは！株式会社サニー建設商事の生嶋です。

築20年を超えたアパートやマンションを所有している大家さんの中には、「マンション 外壁塗装はどの塗料を選べば長持ちするのか」「修繕費を抑えながら資産価値を維持したい」と悩む方が多くいらっしゃいます。マンション外壁塗装は、見た目をきれいにするだけではありません。入居率の維持や雨漏り防止にも関係する大切な工事です。

この記事では、マンション外壁塗装で人気が高い「フッ素塗料」「シリコン塗料」「無機塗料」の特徴を比較しながら、耐久性ランキングを分かりやすく解説します。塗料ごとの耐用年数、費用相場、メリット、デメリットまで詳しく紹介します。

この記事を読むと、マンション外壁塗装で失敗しない塗料選びが分かります。また、長期修繕計画に合った塗料選定のポイントも理解できます。

この記事は、アパート・マンションの経営でお困りの大家さんに読んでいただきたいです。戸建て住宅の外壁塗装、屋根塗装を検討中の方はぜひ最後まで読んでみてください！

1.マンション外壁塗装で選ぶべき塗料

マンション外壁塗装では、塗料選びによって耐久性と修繕費用が大きく変わります。特に賃貸マンションでは、外観の清潔感が入居率に直結します。

国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでは、マンション外壁塗装は約12年から18年周期で行うケースが一般的です。しかし、使用する塗料によって塗り替え周期は変わります。

マンション外壁塗装で多く採用される塗料は、以下の3種類です。

マンション外壁塗装では、単純な工事費だけではなく、長期的な修繕コストで比較することが重要です。

1-1 フッ素の特徴と耐久性・メリット・デメリット

フッ素塗料は、マンション外壁塗装で高耐久を求める大家さんに人気があります。

フッ素塗料には、蛍石を原料としたフッ素樹脂が含まれています。フッ素樹脂は紫外線に強いため、色あせや劣化が起こりにくい特徴があります。

フッ素塗料の耐久性

フッ素塗料の耐用年数は15年から20年です。一般的なシリコン塗料より約5年長持ちします。

5階建て以上のマンションでは、足場設置費用が高額になります。足場費用は工事総額の20％前後を占めるケースもあります。そのため、マンション外壁塗装の回数を減らせるフッ素塗料は、長期的に見ると費用削減につながります。

フッ素塗料のメリット

フッ素塗料には以下のメリットがあります。

• 紫外線に強い
• 雨風による劣化を抑えやすい
• 光沢感が長持ちする
• メンテナンス周期を延ばせる

海沿いや交通量が多い道路沿いのマンションでは、フッ素塗料の耐候性が大きな効果を発揮します。

フッ素塗料のデメリット

フッ素塗料にはデメリットもあります。

• 初期費用が高い
• 塗膜が硬いため、ひび割れに追従しにくい
• 築古マンションでは下地補修費が増える場合がある

ALC外壁やモルタル外壁では、建物の動きによって細かなひび割れが発生します。フッ素塗料は硬さがあるため、柔軟性が必要な建物では注意が必要です。

1-2 シリコンの特徴と実務での使われ方（費用対効果・向く建物）

シリコン塗料は、マンション外壁塗装で最も採用率が高い塗料です。

シリコン塗料は価格と耐久性のバランスが良いため、多くの賃貸マンションで使用されています。

シリコン塗料の耐久性

シリコン塗料の耐用年数は10年から15年です。

以前はウレタン塗料が主流でした。しかし、現在はシリコン塗料の価格が下がったため、マンション外壁塗装ではシリコン塗料が標準的になっています。

シリコン塗料のメリット

シリコン塗料には次の特徴があります。

• コストパフォーマンスが高い
• 防汚性がある
• 種類が豊富
• カラーバリエーションが多い

100戸未満の中規模マンションでは、シリコン塗料を選ぶケースが非常に多く見られます。

シリコン塗料が向くマンション

シリコン塗料は、以下のような建物に向いています。

• 築20年前後の賃貸マンション
• 修繕予算を抑えたい建物
• 10年周期でメンテナンス予定の物件
• 一般的な住宅街にあるマンション

シリコン塗料は、管理コストを安定させたい大家さんに適しています。

シリコン塗料のデメリット

シリコン塗料にも弱点があります。

• 無機塗料より耐久性が低い
• フッ素塗料より光沢保持力が弱い
• 安価な製品では劣化が早い場合がある

1-3 無機塗料の特徴と長期維持の実力（防汚性・紫外線耐性・施工上の留意点）

無機塗料は、現在のマンション外壁塗装で最も耐久性が高い塗料として注目されています。

無機塗料には、ガラスや鉱物など無機成分が含まれています。無機成分は紫外線で分解されにくいため、非常に高い耐候性があります。

無機塗料の耐久性

無機塗料の耐用年数は20年から25年です。

20年間メンテナンス回数を減らせるため、長期保有を考える大家さんに人気があります。

例えば、20年間で比較すると以下のようになります。

• シリコン塗料：2回塗装が必要
• フッ素塗料：1〜2回塗装が必要
• 無機塗料：1回で済む場合がある

高層マンションでは足場費用が数百万円単位になるため、無機塗料による長寿命化は大きなメリットになります。

無機塗料のメリット

無機塗料には多くの強みがあります。

• 超高耐久
• 汚れが付きにくい
• カビやコケが発生しにくい
• 紫外線劣化に強い
• 美観維持能力が高い

白色系やベージュ系のマンションでは、無機塗料の防汚性が特に効果を発揮します。

無機塗料のデメリット

無機塗料には施工時の注意点があります。

• 初期費用が高額
• 施工技術で仕上がり差が出やすい
• 塗膜が硬め
• 下地状態が悪いと性能を発揮しにくい

無機塗料は高性能ですが、下地補修が不十分なまま施工すると剥離リスクがあります。

マンション外壁塗装では、塗料性能だけではなく、下地処理技術も重要です。

無機塗料が向いているマンション

無機塗料は以下の建物に向いています。

• 長期保有予定の賃貸マンション
• 高層マンション
• 海沿いのマンション
• メンテナンス回数を減らしたい建物

将来的な修繕費削減を重視する大家さんには、無機塗料が非常におすすめです。

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2.マンション外壁塗装の単価計算と見積もりチェックポイント

マンション外壁塗装では、建物の規模や劣化状況によって工事費が大きく変わります。

一般的な30戸規模のマンション外壁塗装では、工事費が300万円から1,000万円程度になるケースがあります。高層マンションでは、さらに費用が高額になります。

マンション外壁塗装の費用は、主に以下の内容で構成されています。

マンション外壁塗装では、塗料価格だけではなく、下地補修や足場費用も重要です。

2-1 見積もりの内訳を徹底解説（足場・高圧洗浄・下地補修・シーリング・上塗り）

マンション外壁塗装では、見積もり内容を細かく確認することが重要です。

工事項目が不明確な見積もりは、追加費用が発生するリスクがあります。

足場工事

足場工事は、マンション外壁塗装で最も重要な工事の一つです。

足場費用の相場は、1平方メートルあたり700円から1,200円程度です。5階建て以上のマンションでは、安全対策費用も追加されます。

足場工事には以下の内容が含まれます。

• 枠組み足場
• 飛散防止ネット
• 安全対策
• 足場解体

マンション外壁塗装では、足場の品質が施工品質に直結します。

高圧洗浄

高圧洗浄は、外壁の汚れやカビを除去する工程です。

高圧洗浄費用は、1平方メートルあたり100円から300円程度が相場です。

高圧洗浄を省略すると、塗膜剥離が発生しやすくなります。マンション外壁塗装では、下地処理が耐久性を左右します。

下地補修

下地補修は、ひび割れや浮き部分を修復する工事です。

築20年以上のマンションでは、下地補修費用が高額になるケースがあります。

主な補修内容は以下の通りです。

• クラック補修
• 爆裂補修
• モルタル浮き補修
• タイル浮き補修

マンション外壁塗装では、下地補修不足による雨漏りトラブルが多く発生しています。

シーリング工事

シーリング工事は、サッシ周辺や外壁目地の防水処理です。

シーリング材は10年前後で劣化します。劣化したシーリングを放置すると、漏水原因になります。

シーリング工事の単価相場は、1メートルあたり700円から1,500円程度です。

マンション外壁塗装では、塗装工事と同時にシーリング交換を行うケースが一般的です。

上塗り工事

上塗り工事では、塗料を2回塗布するケースが多くなります。

塗料ごとの単価相場は以下の通りです。

マンション外壁塗装では、塗料グレードによって長期修繕費が変わります。

2-2 大規模修繕と修繕積立金の関係

マンション外壁塗装は、大規模修繕工事の一部として実施されるケースが一般的です。

国土交通省では、マンションの大規模修繕周期を12年から15年程度としています。

修繕積立金の重要性

修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えるための資金です。

修繕積立金不足が発生すると、以下の問題が起こります。

• 一時金徴収
• 工事延期
• 建物劣化進行
• 資産価値低下

築20年を超えるマンションでは、外壁だけではなく、防水工事や屋上改修も必要になります。

大規模修繕で同時施工すると効率的な工事

マンション外壁塗装では、以下の工事を同時施工するケースが多くあります。

• 屋上防水工事
• 廊下防水工事
• 鉄部塗装
• シーリング工事

同時施工を行うと、足場費用を一度で済ませられます。

2-3 助成金・補助金・優遇制度の活用方法と申請の流れ

マンション外壁塗装では、自治体によって助成金制度を利用できる場合があります。

特に省エネ改修や断熱塗料使用時は、補助対象になるケースがあります。

助成金制度の主な内容

自治体によって条件は異なりますが、以下のような制度があります。

• 省エネ改修補助金
• 長寿命化改修支援
• 防災改修支援
• 空き家対策補助

補助金額は、工事費の10％から20％程度になるケースがあります。

助成金申請の流れ

マンション外壁塗装で助成金を利用する場合は、以下の流れが一般的です。

1. 自治体へ事前相談
2. 見積書提出
3. 工事内容審査
4. 交付決定通知
5. 工事開始
6. 完了報告
7. 補助金受給

助成金制度では、「工事契約前申請」が条件になるケースが多くあります。

工事契約後では申請不可になる場合もあるため、事前確認が重要です。

固定資産税優遇制度

マンション外壁塗装と合わせて長寿命化改修を行うと、固定資産税減額制度を利用できるケースがあります。

長寿命化工事では、以下の条件が対象になる場合があります。

• 外壁改修
• 防水改修
• 断熱改修

マンション外壁塗装では、税制優遇も含めた総合的な費用計画が大切です。

3.信頼できる施工会社の見つけ方と交渉術

マンション外壁塗装では、施工会社によって工事品質や費用が大きく変わります。

同じ塗料を使用しても、下地処理や施工管理によって耐久性に差が出ます。そのため、価格だけで施工会社を選ぶことは危険です。

マンション外壁塗装では、施工実績、資格、保証内容を総合的に確認する必要があります。

3-1 業者選びの必須チェック

マンション外壁塗装では、施工会社選びが建物寿命を左右します。

特に築20年以上のマンションでは、下地補修技術が重要になります。

マンション施工実績の確認

マンション外壁塗装では、戸建て住宅とは異なる施工管理能力が必要です。

施工会社には以下の確認が必要です。

• マンション施工実績件数
• 築20年以上の施工経験
• 高層マンション対応実績
• 防水工事実績

例えば、50戸規模以上のマンション工事経験がある会社は、工程管理や居住者対応に慣れているケースが多くあります。

建設業許可と資格確認

マンション外壁塗装では、資格や許可確認も重要です。

確認したい主な資格は以下の通りです。

• 建設業許可
• 一級塗装技能士
• 一級建築施工管理技士
• 防水施工技能士

建設業許可がない会社では、大規模工事対応に制限がある場合があります。

保証内容の確認

マンション外壁塗装では、保証制度も重要です。

保証内容では、以下の確認が必要です。

• 保証年数
• 保証対象範囲
• 塗膜保証
• 防水保証

フッ素塗料や無機塗料では、10年以上の保証が付くケースもあります。

現地調査の丁寧さ

信頼できる施工会社は、現地調査を丁寧に行います。

現地調査では、以下の確認が必要です。

• クラック確認
• シーリング劣化確認
• タイル浮き確認
• 防水状態確認

調査時間が短すぎる会社には注意が必要です。

マンション外壁塗装では、診断不足が追加費用発生につながります。

3-2 見積もり比較のコツ

マンション外壁塗装では、複数社比較が重要です。

一般的には、3社から5社程度の相見積もりが推奨されています。

「一式表記」に注意

見積書で最も注意したいポイントは、「一式表記」です。

例えば、以下のような記載には注意が必要です。

• 外壁塗装工事一式
• 下地補修一式
• 防水工事一式

一式表記では、施工範囲が不明確になります。

マンション外壁塗装では、数量や単価確認が重要です。

平米数の確認

見積書では、塗装面積確認が必要です。

同じマンションでも、会社によって100平方メートル以上差が出るケースがあります。

以下の確認を行いましょう。

• 外壁塗装面積
• シーリング長さ
• 足場面積
• 防水施工面積

マンション外壁塗装では、数量差が総額に大きく影響します。

塗料メーカーと製品名確認

塗料品質によって耐久性は変わります。

見積書には、以下の記載が必要です。

• メーカー名
• 製品名
• 塗布回数
• 希釈率

「シリコン塗料」とだけ記載された見積書は注意が必要です。

マンション外壁塗装では、塗料グレード確認が重要です。

安すぎる見積もりの危険性

極端に安い見積もりには注意が必要です。

工事費を下げるために、以下を削減するケースがあります。

• 下地補修
• 塗布回数
• 材料品質
• 安全対策

例えば、本来3回塗装が必要な工程を2回に減らす会社もあります。

マンション外壁塗装では、価格だけではなく、施工内容比較が重要です。

3-3 管理組合での合意形成とスケジュール調整の進め方

分譲マンションでは、管理組合での合意形成が必要です。

マンション外壁塗装は、多数の居住者に影響する工事です。そのため、スケジュール調整や説明不足がトラブルにつながります。

工事計画説明会の重要性

工事前には、住民説明会開催が重要です。

説明会では、以下の内容を共有します。

• 工事期間
• 騒音発生時間
• ベランダ使用制限
• 洗濯物制限
• 駐車場利用変更

マンション外壁塗装では、住民ストレス軽減も重要な管理項目です。

工事時期の選定

マンション外壁塗装では、工事時期も重要です。

一般的には、春と秋が人気です。

理由は以下の通りです。

• 気温安定
• 雨が少ない
• 塗料乾燥が安定
• 工期遅延リスク低下

梅雨時期や台風時期では、工期延長リスクがあります。

修繕委員会との連携

大規模修繕では、修繕委員会が設置されるケースがあります。

修繕委員会では、以下の内容を管理します。

• 業者比較
• 工程確認
• 予算管理
• 居住者対応

マンション外壁塗装では、定期的な進捗共有が重要です。

トラブル防止のポイント

工事中には、近隣クレームが発生する場合があります。

主なトラブルは以下の通りです。

• 騒音
• 塗料臭
• 駐車場制限
• 洗濯物問題

施工会社には、事前周知対応や近隣挨拶が求められます。

マンション外壁塗装では、工事品質だけではなく、対応力も重要です。

■よくある質問（Q＆A）

Q. 築20年以上のマンションでは、フッ素・シリコン・無機塗料のどれを選ぶと良いですか？

A. マンション外壁塗装では、建物の築年数や今後の運用計画によって最適な塗料が変わります。

修繕費を抑えながら定期的にメンテナンスしたい大家さんには、シリコン塗料がおすすめです。シリコン塗料は、価格と耐久性のバランスが良く、10年から15年程度の耐久性があります。

マンション外壁塗装の回数を減らしたい場合は、フッ素塗料が適しています。フッ素塗料は15年から20年程度の耐久性があり、高層マンションや大型マンションでも人気があります。

長期間メンテナンスコストを抑えたい大家さんには、無機塗料がおすすめです。無機塗料は20年から25年程度の高耐久性能があり、防汚性や紫外線耐性にも優れています。

まとめ

マンション外壁塗装では、塗料選びによって建物の耐久性や将来の修繕費が大きく変わります。

シリコン塗料は、費用対効果を重視するマンションに適しています。フッ素塗料は、塗り替え回数を減らしたい大家さんに人気があります。無機塗料は、最も耐久性が高く、長期的なメンテナンスコスト削減を目指すマンションにおすすめです。

また、マンション外壁塗装では、塗料性能だけではなく、下地補修や防水工事、シーリング工事も重要になります。築20年以上のマンションでは、外壁劣化や雨漏りリスクが高まるため、定期点検と適切な修繕計画が欠かせません。

さらに、マンション外壁塗装では、施工会社選びも重要です。施工実績や保証内容、見積もり内容を細かく確認すると、工事後のトラブル防止につながります。

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