大規模修繕トラブル解決策！ 原因はなに？
こんにちは！株式会社サニー建設商事の生嶋です。
築20年を超えたアパートやマンションを所有している大家さんの中には、「外壁塗装を含む大規模修繕で失敗したくない」「修繕費をかけたのに数年で不具合が出たら困る」と不安を感じている方が多くいます。
外壁塗装を含む大規模修繕は、建物の見た目を整えるだけではありません。外壁塗装は、雨漏り防止、資産価値維持、入居率維持に直結する重要な工事です。工事内容に不備がある場合、5年未満で再補修が必要になる事例もあります。
この記事では、外壁塗装と大規模修繕で起きやすいトラブルの原因と解決策を詳しく紹介します。現場で実際に多い不具合例も交えながら解説します。
1.外壁塗装 大規模修繕で起きる代表的なトラブルと原因
賃貸住宅の大規模修繕では、外壁塗装に関するトラブルが非常に多く発生しています。国土交通省の修繕指針でも、築12年〜15年で外壁改修が推奨されています。築20年以上になると外壁の劣化が急速に進行します。
外壁塗装のトラブルは、施工品質不足、調査不足、材料選定ミスが主な原因です。特に佐賀のように湿度が高い地域では注意が必要です。
1-1 塗膜剥離・浮き
外壁塗装の大規模修繕で最も多いトラブルが塗膜剥離です。
塗膜剥離とは、塗装面が膨れたり、めくれたりする現象です。施工後2年〜3年以内に発生する事例もあります。
主な原因は以下です。
- 高圧洗浄不足
- 下地乾燥不足
- 下塗り不足
- 密着不良
- 旧塗膜との相性不良
例えば、高圧洗浄の圧力不足ではコケや粉化層が残ります。表面に汚れが残ると塗料が密着しません。
解決策は、工事前の下地調査です。施工前に含水率を測定します。含水率10％以下が理想です。
また、下塗り工程を省略しない確認が必要です。工程写真提出を業者に求めると安心です。
1-2 色ムラ・変色・チョーキング：塗料選定と施工工程の影響
色ムラは完成直後でも起きるトラブルです。
色ムラは塗装回数不足や塗布量不足で発生します。特に大規模修繕では面積が広いため目立ちやすくなります。
チョーキングは外壁を触ると白い粉がつく症状です。紫外線劣化で起こります。
原因は以下です。
- 塗料のグレード不足
- 塗布量不足
- 乾燥時間不足
- 希釈率超過
一般的なシリコン塗料は耐用年数10年〜13年です。フッ素塗料は15年〜20年です。
賃貸物件では、耐用年数15年以上の塗料が経済的です。再足場費用が抑えられます。
解決策として、見積書に以下を記載してもらいます。
- メーカー名
- 製品名
- 使用缶数
- 塗布面積
- 塗装回数
書面確認が重要です。
1-3 シーリング不具合からの漏水やタイル剥離の要因
シーリング不良は重大トラブルです。
シーリングとは外壁目地のゴム材です。経年で硬化します。築15年超では劣化率が高くなります。
不良例です。
- 打ち替え不足
- 打ち増し施工
- プライマー不足
- 充填不足
漏水被害は室内クロス剥離や鉄骨腐食につながります。
タイル外壁では接着層に水が侵入し、タイル剥離が起きます。落下事故につながる危険があります。
解決策は全面調査です。
実施内容です。
- 打診調査
- 赤外線調査
- 目視確認
- 散水調査
特に外壁打診調査は大規模修繕前に必須です。
1-4 洗浄不足・汚れ残留による付着不良と劣化進行
高圧洗浄不足は軽視されがちですが重大です。
外壁には以下が付着しています。
- 排気ガス
- カビ
- 苔
- 塩分
- 粉化層
汚れが残ると外壁塗装が密着しません。
洗浄圧力の目安は10MPa〜15MPaです。低圧では不十分です。
また、乾燥時間不足も問題です。洗浄後24時間以上乾燥が必要です。
佐賀の梅雨時期では48時間以上空けることもあります。
解決策は工程確認です。
以下確認が有効です。
- 洗浄日記録
- 写真管理
- 含水率測定
- 気温記録
- 湿度記録
施工管理体制が重要です。
▼合わせて読みたい▼
2.事前調査と計画で防ぐ
外壁塗装の大規模修繕では、事前調査が最も重要です。
国土交通省の長期修繕計画では、外壁改修は12年〜15年周期が標準です。しかし築20年を超える建物では劣化が進行している場合が多く、簡易調査では不足します。
特に賃貸住宅では、見た目だけではなく入居者の安全管理も必要です。外壁の落下事故や漏水事故は賠償問題につながります。
建物の状況を正確に把握してから工事内容を決めることが重要です。
2-1 劣化診断と耐用年数の把握
外壁塗装の大規模修繕では、劣化診断が出発点です。
築20年を超えたアパートでは、塗膜性能が低下している可能性が高くなります。一般的な塗料の耐用年数は以下です。
- アクリル塗料：5年〜7年
- ウレタン塗料：8年〜10年
- シリコン塗料：10年〜13年
- フッ素塗料：15年〜20年
外壁の診断では次を確認します。
- ひび割れ幅
- 塗膜剥離
- チョーキング
- カビ発生
- 鉄部腐食
- シーリング硬化
ひび割れ幅0.3mm以上は補修対象です。0.5mm以上では漏水リスクがあります。
調査方法は以下です。
- 目視調査
- 打診調査
- 含水率測定
- ドローン撮影
- 赤外線調査
特に赤外線調査では浮き部が可視化できます。外壁内部の空洞発見に有効です。
2-2 外壁改修工事の範囲と確認申請の必要性チェック
大規模修繕では工事範囲を明確にする必要があります。
外壁塗装だけで終わる建物もあります。しかし築20年以上では次の工事が同時に必要になる場合があります。
- 外壁補修
- 屋上防水
- 鉄部塗装
- シーリング更新
- タイル補修
工事範囲が広がると費用差が大きくなります。30戸規模では300万円以上変わることがあります。
確認申請が必要になるケースもあります。
例えば次の工事です。
- 外壁材交換
- 増築
- 防火仕様変更
建築基準法の対象になる場合があります。
事前に建築士確認を行うと安心です。
2-3 塗料選定ガイド：アクリル・ウレタン・シリコン・フッ素の特徴
塗料選定で修繕周期が変わります。
アクリル塗料
価格は安価です。耐久性が短く、賃貸では不向きです。
ウレタン塗料
柔軟性があります。細部向きです。耐用年数は中程度です。
シリコン塗料
現在主流です。価格と耐久性のバランスが良好です。
フッ素塗料
耐候性が高いです。15年以上持ちます。高層建物向きです。
賃貸物件では、長期経営ならフッ素塗料が有利です。
例です。
20年間で比較します。
- シリコン塗装：2回工事
- フッ素塗装：1回工事
足場代が約80万円削減できる場合があります。
2-4 下地処理・シーリング計画・防水工事との整合性確認
外壁塗装だけでは建物保護は不十分です。
下地処理が不十分だと施工後3年以内で不具合が起きます。
必要工程です。
- 高圧洗浄
- クラック補修
- ケレン作業
- 下塗り
- シーリング打替え
シーリングは外壁目地の防水材です。築15年以上では硬化している場合があります。
シーリング打替え費用目安です。
30戸規模で約50万円〜120万円です。
防水工事との連携も必要です。
確認箇所です。
- 屋上防水
- ベランダ防水
- 共用廊下防水
- 雨樋排水
防水不良がある場合、外壁塗装だけでは漏水は止まりません。
同時施工で足場費を節約できます。
3.発生したトラブルの実務的な対処法とエスカレーション
外壁塗装を含む大規模修繕では、工事完了後に不具合が見つかるケースがあります。築20年以上のアパートやマンションでは、外壁表面だけではなく建物内部にも影響が出ることがあります。塗膜剥離や漏水が起きた場合、初動が遅れると被害範囲が広がります。外壁塗装の大規模修繕では、不具合を見つけた直後の対応が建物保全に直結します。
3-1 不具合の記録と証拠収集（写真・工程表・仕様書）
外壁塗装のトラブルでは証拠が最優先です。施工会社へ連絡する前に、不具合内容を正確に記録します。塗膜剥離や変色が起きた場合は、建物全体が分かる写真と不具合箇所の拡大写真を残します。外壁の全景写真だけでは詳細が分からないため、近接撮影も必要です。
塗膜剥離が起きた場合は、外壁全面、剥離部分の拡大、周辺外壁、雨樋周辺、シーリング部を撮影します。最低でも10枚程度撮影すると状況確認がしやすくなります。撮影日も残します。スマートフォン撮影でも日付設定を有効にすると有効です。
書類管理も必要です。契約書、見積書、保証書、工程表、使用材料一覧、仕様書を確認します。工程表を見ると施工日程が分かります。仕様書を見ると塗料名や塗布回数が確認できます。例えばシリコン塗料3回塗り契約なのに2回施工だった場合、再施工交渉の材料になります。
3-2 保証請求・再施工の要求手順と交渉ポイント
保証請求は順序が重要です。最初に電話で連絡し、不具合発生を伝えます。その後、必ず書面通知を行います。書面には、不具合発生日、不具合箇所、状況説明、写真添付、対応期限を記載します。
対応期限は7日以内に設定するケースが一般的です。期限設定がないと対応が後回しになることがあります。外壁塗装の大規模修繕では、保証対象に塗膜剥離、膨れ、変色、漏水、シーリング破断が含まれることが多いです。
再施工を依頼する場合は内容を書面化します。足場費用を誰が負担するか確認します。材料費の負担先も確認します。工期が何日かかるか確認します。再施工後の保証期間も確認します。口頭確認だけでは後で条件変更されることがあります。書面で残すことが大切です。
一般的な外壁塗装保証は5年から10年です。保証書内容に施工範囲が記載されているため、必ず確認します。
3-3 外壁改修工事の勘定科目・税務上の扱い（耐用年数の影響）
外壁塗装の大規模修繕では、税務処理も確認が必要です。賃貸アパートやマンションでは費用区分が収支に影響します。
外壁改修工事費用は、修繕費か資本的支出に分かれます。修繕費は当年経費として処理できます。資本的支出は減価償却になります。税務判断で利益計算が変わります。
同じ色で塗り替える外壁塗装は、修繕費として扱われる場合があります。建物価値が上がらないと判断されやすいためです。一方で断熱塗料追加や高機能塗料変更は、価値向上とみなされる場合があります。資本的支出扱いになることがあります。
国税庁基準では、20万円を超えても内容により修繕費となることがあります。金額だけで判断できません。外壁材交換を伴う工事では耐用年数にも影響する場合があります。賃貸経営では税理士確認が安心です。
3-4 行政相談・確認申請の不備がある場合の対応策
外壁塗装の大規模修繕では、行政相談が必要になるケースもあります。工事内容によっては建築基準法確認が必要です。
無届工事や確認申請漏れがある場合、建物管理に影響します。足場設置違反、防火基準違反、外壁材変更時の申請不足も発生します。外壁改修工事で構造変更を伴う場合は注意が必要です。
相談先としては、佐賀県庁建築住宅課、佐賀市役所建築指導課、消費生活センター、建築士会相談窓口があります。
相談時には契約書、工事写真、申請資料、見積書、工程表を持参します。資料が揃っていると状況説明が明確になります。行政相談では第三者視点で確認されるため、施工会社との交渉も進みやすくなります。
築20年以上のアパートやマンションでは、外壁塗装の大規模修繕後も管理が必要です。工事完了で終わりではありません。不具合対応まで含めて大規模修繕です。早めの記録と相談が建物を守るポイントです。
■よくある質問（Q＆A）
Q. 工事完了後すぐに塗膜の剥がれや色ムラが見つかった場合はどうすればよいですか？
A. 外壁塗装の大規模修繕で塗膜剥離や色ムラが見つかった場合は、最初に状況を記録することが重要です。施工会社へ連絡する前に、不具合箇所の写真を複数残します。外壁全体の写真と近くから撮影した写真の両方を用意すると確認しやすくなります。撮影日も残すと証拠になります。
まとめ
外壁塗装を含む大規模修繕では、施工前の調査不足や施工中の管理不足によって、塗膜剥離や色ムラ、漏水などのトラブルが発生することがあります。築20年以上のアパートやマンションでは、外壁の表面劣化だけでなく、下地や防水層の劣化も進んでいる場合が多いため、外壁塗装と大規模修繕を一体で考えることが重要です。
外壁塗装の大規模修繕を成功させるためには、事前の劣化診断、適切な塗料選定、施工中の工程確認、工事後の記録管理が欠かせません。万が一トラブルが発生した場合も、写真や契約書を整理して対応すると、保証請求や再施工の交渉が進めやすくなります。
賃貸物件の大規模修繕は、建物を守るだけでなく、入居率維持や資産価値維持にもつながります。長期的な経営を考える大家さんほど、外壁塗装の品質確認が大切です。
株式会社サニー建設商事では、佐賀でお客様にピッタリのプランを提案しています。
