マンション大規模修繕の工事期間は何カ月？
こんにちは！株式会社サニー建設商事の生嶋です。
アパートやマンションの経営を続けている大家さんの中には、「大規模修繕の工事期間はどのくらいかかるのか」「入居者への影響はどれくらいあるのか」と悩む大家さんが多くいます。築20年以上の建物では外壁や屋上防水の劣化が進みやすく、計画的な大規模修繕が必要になります。しかし、大規模修繕の工事期間を具体的に知らない大家さんも多く、修繕計画を立てる段階で迷うケースが多くあります。
この記事では、マンションやアパートで行う大規模修繕 工事期間の目安、工事の流れ、工事期間が長くなる原因、劣化症状の確認方法を詳しく紹介します。
この記事を読むと、大規模修繕 工事期間の平均、工事工程ごとの期間、工事期間を短くするポイントが分かります。
この記事は、アパート・マンションの経営でお困りの大家さんに読んでいただきたいです。
1.マンション大規模修繕の工事期間は何カ月？
マンションやアパートの大規模修繕 工事期間は、建物の戸数や建物規模によって変わります。
一般的な賃貸マンションの大規模修繕 工事期間は約3カ月から6カ月です。
建物の規模が大きい場合は作業量が増えるため大規模修繕 工事期間が長くなります。
工事計画を立てる段階で大規模修繕 工事期間を理解することは、入居者対応と修繕費の管理にとても重要です。
1-1 一般的な工事期間の目安：戸数・規模別のカ月数
マンションの戸数によって大規模修繕 工事期間は変わります。
建物規模ごとの目安を紹介します。
10戸〜20戸の小規模アパート
小規模アパートでは外壁塗装と屋上防水を中心に工事を行います。
小規模アパートの大規模修繕 工事期間は約2カ月から3カ月です。
20戸〜40戸の中規模マンション
中規模マンションでは外壁補修とシーリング工事の量が増えます。
中規模マンションの大規模修繕 工事期間は約3カ月から4カ月です。
50戸以上の大型マンション
大型マンションでは共用廊下やバルコニー防水の工事も増えます。
大型マンションの大規模修繕 工事期間は約4カ月から6カ月です。
工事工程ごとの平均期間も紹介します。
足場設置：1週間
外壁補修：2週間
シーリング工事：2週間
外壁塗装：3週間
屋上防水：2週間
検査と足場解体：1週間
工事工程を合計すると、平均的な大規模修繕 工事期間は約4カ月になります。
1-2 国土交通省ガイドラインと周期の関係（18年周期・20年・30年と工事期間）
マンションの修繕周期は、国土交通省が公開している長期修繕計画ガイドラインを参考にする管理組合や大家さんが多くいます。
国土交通省のガイドラインでは、マンションの大規模修繕は約12年から18年周期が目安です。
建物の築年数が進むと、工事内容が増えるため大規模修繕 工事期間も長くなる傾向があります。
築年数ごとの工事内容と工事期間の目安を紹介します。
築12年〜18年（1回目の修繕）
築12年から18年の建物では、外壁塗装とシーリング打ち替えが主な工事内容です。
外壁のひび割れ補修や鉄部塗装も実施します。
補修箇所が比較的少ないため、1回目の大規模修繕 工事期間は約3カ月から4カ月が一般的です。
築20年〜25年（2回目の修繕）
築20年を超えると屋上防水の劣化が進みます。
屋上防水の全面改修を実施するマンションが増えます。
外壁補修の範囲も広がるため、2回目の大規模修繕 工事期間は約4カ月から5カ月になるケースが多くあります。
築30年以上（3回目の修繕）
築30年以上のマンションでは設備の劣化も進みます。
配管交換、バルコニー防水、共用廊下の防水工事などの改修が必要になります。
工事内容が増えるため、3回目の大規模修繕 工事期間は約5カ月から6カ月が目安です。
計画的に修繕を実施すると、補修範囲を小さくできます。
計画的な修繕は大規模修繕 工事期間の延長防止にもつながります。
1-3 1回目・2回目・3回目以降で変わる工事期間の違いと理由
マンションの大規模修繕 工事期間は、修繕回数によって変わります。
建物は年数が経過すると、外壁・防水・設備の劣化が進みます。
劣化が進むほど補修箇所が増えるため、工事期間が長くなります。
修繕回数ごとの特徴を紹介します。
1回目の大規模修繕
1回目の修繕では、外壁塗装とシーリング補修が主な工事内容です。
屋上防水は部分補修で対応するケースが多くあります。
補修箇所が少ないため、1回目の大規模修繕 工事期間は約3カ月が目安です。
2回目の大規模修繕
2回目の修繕では屋上防水の全面改修を行うケースが増えます。
外壁補修の範囲も広がります。
作業量が増えるため、2回目の大規模修繕 工事期間は約4カ月から5カ月が一般的です。
3回目以降の大規模修繕
3回目以降の修繕では設備の改修工事も増えます。
配管交換や共用部分の改修工事を実施するマンションも多くあります。
設備工事は作業工程が多くなるため、3回目以降の大規模修繕 工事期間は約5カ月から6カ月になるケースがあります。
築30年以上の建物では劣化が進んでいます。
早い段階で修繕計画を立てることが重要です。
早期の修繕計画は、大規模修繕 工事期間の長期化を防ぐ対策になります。
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2.工事期間を左右する主要因を徹底解説
マンションの大規模修繕 工事期間は建物の規模だけで決まりません。
建物の劣化状況、工事範囲、施工方法、居住状況など多くの要素が工事期間に影響します。
2-1 建物の劣化状況と診断調査が決める期間
マンションの大規模修繕 工事期間に最も大きく影響する要素は建物の劣化状況です。
外壁のひび割れ、タイルの浮き、屋上防水の劣化が進むほど補修作業が増えます。
補修作業が増えるほど大規模修繕 工事期間は長くなります。
マンションの修繕計画では、事前に建物診断調査を実施します。
建物診断調査では次の項目を確認します。
・外壁クラックの数
・タイル浮きの面積
・シーリングの劣化
・屋上防水の状態
・鉄部の錆
例えば、外壁タイルの浮きが30㎡程度の建物では補修作業は約1週間です。
外壁タイルの浮きが200㎡以上の建物では補修作業は約3週間かかります。
補修範囲が広い建物では大規模修繕 工事期間が1カ月以上長くなるケースもあります。
建物診断調査を実施することで、正確な大規模修繕 工事期間を把握できます。
2-2 施工方式と範囲の違い
マンションの大規模修繕 工事期間は施工方式によっても変わります。
マンションの大規模修繕では次の施工方式があります。
・全面修繕方式
・部分修繕方式
全面修繕方式では外壁、屋上防水、共用廊下、防水、鉄部塗装を同時に工事します。
全面修繕方式の大規模修繕 工事期間は約4カ月から6カ月です。
部分修繕方式では劣化が進んだ部分のみを工事します。
部分修繕方式の大規模修繕 工事期間は約2カ月から3カ月です。
工事範囲も工事期間に影響します。
外壁塗装だけの工事では約2カ月です。
外壁塗装と屋上防水を同時に実施する場合は約4カ月になります。
工事範囲が広いほど大規模修繕 工事期間は長くなります。
2-3 足場設置・外壁塗装・防水工事など工程ごとの所要週間と注意点
マンションの大規模修繕 工事期間は工程ごとに作業期間があります。
代表的な工程と作業期間を紹介します。
足場設置
足場設置の作業は建物の安全対策のために必要です。
30戸マンションでは足場設置に約1週間かかります。
外壁補修
外壁のひび割れ補修とタイル補修を行います。
外壁補修の期間は約2週間です。
シーリング工事
外壁の目地部分に防水材を施工します。
シーリング工事の期間は約2週間です。
外壁塗装
外壁塗装は下塗り、中塗り、上塗りの3工程で行います。
外壁塗装の作業期間は約3週間です。
屋上防水工事
屋上防水工事では防水層の改修を行います。
屋上防水の施工期間は約2週間です。
工程を合計すると、一般的なマンションの大規模修繕 工事期間は約4カ月になります。
雨天の日は塗装工事ができません。
雨の日が多い場合は大規模修繕 工事期間が長くなる可能性があります。
2-4 設備・テナント・居住状況が与える制約（エレベーター、給排水、在宅工事）
マンションの大規模修繕 工事期間は居住状況にも影響します。
賃貸マンションでは入居者が生活を続けながら工事を行うため、生活環境への配慮が必要になります。そのため工事時間には制限が生まれ、騒音が出る作業は午前9時から午後5時までに限定されるケースが多くあります。
設備工事も大規模修繕 工事期間に影響します。給排水管の交換工事では水道を一時停止する必要があり、エレベーター改修工事では一定期間エレベーターが使用できなくなります。
テナントが入るマンションでは店舗営業への配慮も必要になります。飲食店や美容室などが入る建物では営業に影響が出ない時間帯に工事を進めることがあり、店舗が多い建物では夜間作業を行う場合もあります。
居住者やテナントへの対応が必要な建物では工事スケジュールの調整が増えるため、大規模修繕 工事期間が長くなる可能性があります。
工事前に入居者説明会を実施すると工事内容への理解が進みます。入居者の協力が得られると作業が円滑に進み、大規模修繕 工事期間の短縮にもつながります。
3.費用と資金計画が工事期間に与える影響
マンションの大規模修繕 工事期間は建物の劣化状況だけで決まりません。
修繕費用の準備状況や資金計画も大規模修繕 工事期間に影響します。
3-1 工事期間と相場の関係：期間短縮が招く費用増とコスト配分の目安
マンションの大規模修繕 工事期間は工事費用とも関係があります。
通常の工事スケジュールでは職人が順番に作業を進めます。
標準的な工程で進める場合、30戸マンションの大規模修繕 工事期間は約4カ月です。
工事期間を短くするために職人を増やす方法があります。
職人を増やす方法では同時に複数の作業を進めることができます。
しかし、職人の人数が増えると人件費が増えます。
人件費の増加は工事費用の増加につながります。
例えば30戸マンションの外壁塗装工事では、通常の工事費用は約800万円から1,200万円です。
工事期間を1カ月短縮する場合は人件費が増えるため、工事費用が10％から20％高くなるケースがあります。
一般的な大規模修繕費用の内訳も紹介します。
足場工事：約20％
外壁補修：約15％
外壁塗装：約30％
防水工事：約20％
その他工事：約15％
計画的な予算配分は大規模修繕 工事期間の安定にもつながります。
3-2 修繕積立金が不足・払えない場合の対策
マンションでは修繕積立金が不足するケースがあります。
修繕積立金が不足すると、予定していた大規模修繕 工事期間に工事を実施できない場合があります。
修繕積立金が不足した場合の対策を紹介します。
金融機関からの修繕ローンの利用
金融機関ではマンション修繕向けのローンを提供しています。
修繕ローンを利用すると予定通りの大規模修繕 工事期間で工事を実施できます。
工事内容の優先順位を決める方法
外壁補修や防水工事など劣化が進んでいる部分から工事を行います。
優先順位を決めることで安全性を確保できます。
工事の分割実施
外壁塗装と屋上防水を別の時期に実施する方法です。
工事を分割すると資金負担を減らすことができます。
ただし、工事分割は工事回数が増えるため大規模修繕 工事期間が長くなる可能性があります。
3-3 長期視点での見直し：18年周期・20年・30年以降の資金計画と再発想
マンションの大規模修繕では長期的な資金計画が重要です。
長期修繕計画では約18年周期で修繕を計画するケースが多くあります。
築年数ごとに必要な修繕内容と大規模修繕 工事期間は変化します。
築15年から18年では外壁塗装とシーリング補修が中心になります。
1回目の大規模修繕 工事期間は約3カ月から4カ月です。
築20年から25年では屋上防水の改修が必要になるケースが増えます。
2回目の大規模修繕 工事期間は約4カ月から5カ月です。
築30年以上では設備の劣化が進みます。
配管交換や共用部分改修が必要になる場合があります。
3回目以降の大規模修繕 工事期間は約5カ月から6カ月です。
長期修繕計画を見直すことで資金不足を防ぐことができます。
計画的な資金準備は大規模修繕 工事期間の安定にもつながります。
■よくある質問（Q＆A）
Q. マンションの大規模修繕の工事期間は何カ月くらいですか？
A. マンションの大規模修繕 工事期間は、建物の戸数や工事内容によって変わります。一般的なマンションでは約3カ月から6カ月が目安です。
小規模アパートでは約2カ月から3カ月、30戸前後のマンションでは約3カ月から4カ月になるケースが多くあります。建物の劣化状況や天候によって大規模修繕 工事期間が前後する場合もあります。
まとめ
マンションの大規模修繕 工事期間は、建物の規模や工事内容によって変わります。一般的なマンションでは約3カ月から6カ月が目安です。
10戸から20戸程度のアパートでは約2カ月から3カ月、30戸前後のマンションでは約3カ月から4カ月になるケースが多くあります。50戸以上の大型マンションでは工事範囲が広くなるため、大規模修繕 工事期間が約4カ月から6カ月になる場合があります。
建物の劣化状況、外壁塗装や防水工事の範囲、居住状況、資金計画なども大規模修繕 工事期間に影響します。事前に建物診断を行い、長期修繕計画を立てることで、工事をスムーズに進めることができます。
アパートやマンションの資産価値を守るためには、計画的な修繕と適切な工事期間の把握が重要です。
佐賀でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
